Convention d’occupation précaire, bail précaire, dérogatoire ou de courte durée : gare aux confusions !
Le statut du bail commercial est rigide. Au moins en ce qu’il engage les parties sur le long terme (le fameux 3/6/9). Deux régimes permettent néanmoins, sous certaines conditions, de s’en extraire : la convention d’occupation précaire et le bail dérogatoire d’une durée maximale de trois ans. Leurs conditions d’application et leurs conséquences diffèrent. Il arrive encore que des actes faussement intitulés « bail précaire » soient en réalité des baux dérogatoires au sens de l’article L 145-5 du Code de commerce. La distinction est donc d’importance.
LA CONVENTION D’OCCUPATION PRÉCAIRE
Née de la pratique, la convention d’occupation précaire se définit comme « le contrat par lequel le propriétaire d’un local en confère la jouissance à une personne, à titre précaire et révocable, moyennant le paiement d’une redevance. » (M.-P. Dumont, Dalloz Baux commerciaux n° 74).
Critères
Seul un motif légitime de précarité justifie le recours à cette convention. La précarité doit résulter de l’intention réelle des parties et la seule qualification de « convention d’occupation précaire » (et encore moins de « bail précaire ») ne suffit pas ! Plusieurs indices permettent de retenir la qualification de convention d’occupation précaire :
– Persistance de la convention tant que perdure la circonstance qui a justifié sa conclusion, d’où la précarité.
– Faculté de mettre fin à la jouissance des lieux à tout moment, sans préavis ou avec un bref préavis.
– Une redevance modique (incomparable à la valeur locative réelle du local).
– Absence d’obligation d’entretien des lieux ou l’absence de charges locatives pour l’occupant.
Des circonstances particulières et objectives doivent, outre l’intention des parties, constituer un motif légitime de précarité, notamment :
– la situation de l’immeuble loué : occupation consentie dans l’attente d’une expropriation, dans l’attente de la création d’une zone industrielle, dans l’attente de la reconstruction des locaux de l’occupant détruit par un incendie, dans l’attente de l’obtention d’un prêt dans le cadre d’une promesse synallagmatique de vente pour l’achat du local, convention conclue par le mandataire judiciaire d’une société dans l’attente d’un jugement relatif au droit de propriété de la société sur les locaux…
– Modalités de l’occupation : occupation consentie de façon discontinue ou temporaire, situation géographique particulière de la surface louée (superficie approximative dans un grand magasin avec accès limité aux seules heures d’ouvertures…), kiosque mobile dans un hypermarché…
Régime juridique
La convention d’occupation précaire n’est soumise à aucun formalisme. La prudence recommande évidemment la rédaction d’un écrit.
La convention d’occupation précaire n’est :
– ni un bail de droit commun ;
– ni un bail commercial : pas de droit au renouvellement ni à indemnité d’éviction, renouvellement de la convention précaire tant que les conditions de précarité sont réunies ;
– Le maintien dans les lieux à l’expiration de la période prévue ne transforme pas la convention en bail commercial dans la mesure où le motif de précarité perdure.
En revanche, les tribunaux requalifient en bail commercial la convention d’occupation précaire conclue dans le seul but d’échapper aux règles du bail commercial en recherchant l’intention des parties et les circonstances qui ont motivé la conclusion de la convention.
LE BAIL DE COURTE DURÉE DE L’ARTICLE L145-5 DU CODE DE COMMERCE
L’article 145-5 du Code de commerce dispose que « les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. À l’expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux. Si, à l’expiration de cette durée, et au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance, le preneur reste